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Die Grundsteuer - verfassungswidrig 9/2018

Bereits im Jahr 2014 hat der Bundesfinanzhof (BFH) grundlegende Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer geäußert und diese Frage dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zur Entscheidung vorgelegt. Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das BVerfG diese Bedenken geteilt und die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. In concreto betrafen die Verfahren Bewertungsregeln für bebaute Grundstücke in den alten Bundesländern, jedoch können die maßgebliche Entscheidungsgründe auch über diese Verfahren hinaus angewendet werden.

 

Was ist die Grundsteuer?

Grundsätzlich wird bei der Grundsteuer zwischen Grundsteuer A und B unterschieden. Die Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftliche Flächen erhoben, die Grundsteuer B für alle übrigen unbebauten und bebauten Grundstücke. Dabei ist die Grundsteuer nicht einheitlich in Deutschland, da die tatsächliche Höhe von der jeweiligen Gemeinde, in der das Grundstück liegt, mittels eines Hebesatzes festgelegt wird.

 

Wie wird die Grundsteuer derzeit berechnet?

Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet. Zunächst werden von den Finanzämtern Einheitswerte für den Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz auf Grundlage der Wertverhältnisse zum 01.01.1964 für Grundvermögen in Westdeutschland und für Grundvermögen in Ostdeutschland die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935, ermittelt. In einem zweiten Schritt wird auf Grundlage des Einheitswertes die Grundsteuermesszahl gewonnen. Diese liegt in den alten Bundesländern bei:

  • 6,0 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
  • 2,6 ‰ für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswerts, 3,5 ‰ für den Rest des Einheitswerts,
  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser und
  • 3,5 ‰ für alle restlichen Grundstücke, einschließlich Einfamilienhäuser im Wohnungs-/Teilerbbaurecht.

In den neuen Bundesländern gelten die höheren Steuermesszahlen (von 5 ‰ bis 10 ‰) auf der Grundlage der alten Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1935 fort.

Die Grundsteuer ergibt sich dann in einem dritten Schritt aus der Multiplikation von Grundsteuermesszahl und Hebesatz.

Beispiel:

Der Einheitswert in München für ein unbebautes Grundstück (Wertverhältnisse zum 01.01.1964) liegt bei z.B. 50.000 Euro. Die maßgebende Grundsteuermesszahl liegt bei 3,5 ‰. Der Hebesatz in München liegt seit 2010 bei 535 %.

Grundsteuermessbetrag:

50.000 € (Einheitswert) x 0,0035 (Grundsteuermesszahl)       = 175 €.

Grundsteuer:

175 € (Grundsteuermessbetrag) x 5,35 (Hebesatz München) = 936,25 €

 

Was hat das BVerfG entschieden?

Das BVerfG musste sich mit der Frage befassen, ob eine Beurteilung der Einheitswerte auf Grundlage der Wertverhältnisse zum 01.01.1964 mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz vereinbar und damit verfassungsgemäß ist. Das BVerfG kam zum Schluss, dass das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu einer gravierenden Ungleichbehandlung bei der Bewertung von Grundvermögen führt und daher verfassungswidrig ist. Die Immobilienwerte auf denen die Grundsteuer beruht, sind völlig veraltet und daher entspricht die Steuer nicht mehr den heutigen Gegebenheiten. Dem Gesetzgeber wurde daher aufgetragen, bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung umzusetzen. Auf Grund einer verlässlichen Finanz- und Haushaltsplanung und der doch umfangreichen Neuermittlung hat das BVerfG folgende Vorgaben bezüglich der Weitergeltung der verfassungswidrigen Vorschriften gemacht:

  • Die Einheitswerte und die darauf beruhende Grundsteuer gelten für die Vergangenheit weiter.
  • Diese Vorschriften sind bis zum Ergehen einer Neuregelung, spätestens am 12.2019, auch für die Zukunft weiter anwendbar.
  • Nach in Kraft treten einer Neuregelung ist die Anwendung der verfassungswidrigen Vorschriften noch für weitere 5 Jahre, längstens aber bis zum 12.2024, zulässig.

Diese ungewöhnlich lange Fortgeltungsdauer ist durch die besondere Sachgesetzlichkeit der Grundsteuer geboten und daher ausnahmsweise gerechtfertigt.

 

Welche Modelle sind derzeit im Gespräch?

In den letzten Jahren wurden immer wieder verschiedene Modelle diskutiert, doch keines fand bisher eine klare Mehrheit. Viele Bundesländer haben in letzter Zeit das sogenannte „Kostenwertmodell“ favorisiert. Nach diesem müssten ca. 35 Millionen Grundstücke und Immobilien neu bewertet werden. Würden dann die Steuermesszahlen und die Hebesätze der Kommunen gleichbleiben, würde dies für viele Eigentümer, vor allem in den Ballungszentren einen enormen Anstieg der Grundsteuer bedeuten. Nach ersten Stellungnahmen aus der Immobilienwirtschaft könnte dieses Modell im Einzelfall bis hin zu einer Vervierzigfachung der Grundsteuer führen. Daneben wird noch über ein Modell der Südländer (Bayern, Baden-Württemberg und Hessen) diskutiert. Dieses sieht vor, dass die Grundsteuer nicht anhand des Immobilienwertes berechnet wird, sondern anhand der Größe des Grundstückes und der Nutzfläche. Welches Modell sich durchsetzen wird, bleibt abzuwarten. In der Bundesregierung gibt es daneben noch Bestrebungen eine höhere Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke innerhalb von Kommunen einzuführen. Damit soll erreicht werden, dass in den Ballungsräumen kein Bauland brachliegt, um den Wohnungsmangel zu bekämpfen.

In einer ersten Stellungnahme zu dem Urteil des BVerfG hat Bundesfinanzminister Olaf Scholz bekräftigt, dass der Gesetzgeber eine Steuererhöhung vermeiden will. Warten wir das mal ab, oder soll man lieber sagen, wer glaubt`s wird selig.

 

Maximilian Appelt
  Rechtsanwalt
  Steuerberater

 

Kurzfassung:

1. Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 geurteilt, dass die Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig ist.

2. Bis zum 31.12.2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung in Kraft gesetzt haben.

3. Die in der Vergangenheit festgestellten Einheitswerte und die darauf beruhenden Grundsteuerbescheide gelten bis zum 31.12.2019 fort. Nach der Neuregelung gelten die beanstandeten Bewertungsregeln noch 5 Jahre fort, längstens bis zum 31.12.2024

 

Kommentar:

Die Grundsteuer ist eine enorm wichtige Steuer für die Kommunen, daher wurde auch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts mit Spannung erwartet. Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer beläuft sich in den letzten Jahren auf knapp 14 Milliarden Euro p. a.. Dabei unterscheiden sich die Hebesätze je nach Kommune enorm, von unter 100 Prozent bis zu über 900 Prozent. Bei allen Neuberechnungen sollten die Politiker im Auge behalten, dass das Wohnen in vielen Metropolen schon mehr als die Hälfte des Verdienstes beansprucht und dass die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden kann. Würde der Staat auch diese Steuer erhöhen, wird das Wohnen in vielen Ballungsräumen langsam aber sicher zu einem Luxusgut.

 

   Walter Bley
Wirtschaftsprüfer
  Steuerberater

 

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